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城市用地背景权威发布_城市用地背景分析(2024年12月精准访谈)

内容来源：蜂巢动画所属栏目：观点更新日期：2024-12-01

城市用地背景

城市存量商业改造：从旧到新的创新之路 𐟓𘠨ƒŒ景：随着城市化进程的加快，优质商业用地资源变得愈发紧缺。商业地产行业因此从土地驱动模式转变为存量改造的新格局。自2017年起，全国购物中心和百货的增量占存量比降至20%以下，标志着商业地产行业从增量时代进入存量时代。 𐟏™️ 城市的升级：城市发展阶段上客观用地的限制，以及规划设计、业态组合的老旧和不时髦，都促使城市需要进行升级。 𐟑堦𖈨𔹨€…的升级： Z世代消费者成为主流，他们更加看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式有更高要求。 𐟛️ 发展需求：打造场景化、沉浸式、主题化、怀旧风、融入IP，引进复合业态等，成为当下存量改造下场景创新的新思路，旨在实现内容和运营的差异化、精细化、合理化。 𐟓‰ 存量商业的难点及痛点：旧物业的商业设施和空间场景老化。消费者自身结构变化带来的需求升级。 𐟔„ 存量商业调改升级的模式：百货购物中心化——小体量，大能量。公共空间改造升级——公园式商业爆火发展。大卖场与批发市场购物中心化——转换赛道，打造新式消费。城市更新项目——因地制宜，特色化开发。 𐟌 国内外存量商业调改升级与创新的经典案例：上海新世界城：百货购物中心化。日本Grand和成都源野regular：公共空间改造升级。深圳龙岗万达广场：大卖场与批发市场购物中心化。 Westfield和日本六本木新城：城市更新项目。 𐟓 期待未来：随着消费升级，多元体验的商业空间将成为未来发展的首选。上海的CASETiFY上海K11和上海TX淮海年轻力中心，以及成都的成都源野regular，都值得期待。

城市规划考研：如何在国空改革中脱颖而出？ 𐟌Ÿ 在国空改革的背景下，城市规划考研不再是简单的跟风。传统的城乡规划体系需要适应新的变化，从规划理念、方法到范围，都需要进行全面的调整。 𐟌𑠨焥ˆ’理念的转变：从刚性管控到资源保护。随着最严格的耕地保护制度和节约用地制度的实施，土地资源利用的重要性凸显。规划理念上，更加注重空间资源的刚性管控与保护。 𐟌 规划范围的扩展：从中心城区到全域规划。新时期国土空间规划要求“全域覆盖、全域管控、横向到边、纵向到底”。规划范围从以中心城区为核心转变为全域规划，更加注重城镇开发边界内外的协调。 𐟓ˆ 规划方式的创新：从增量规划到增量与存量优化并存。在存量规划视角下，以满足需求为导向的粗放型、扩张型交通规划在建设用地保障上将越来越不可持续。 𐟔⠨焥ˆ’方法的升级：从定性规划到定量规划。随着技术的发展，规划方法逐渐从定性规划转变为定量规划，更加注重数据的支持和验证。 𐟒ᠥœ訿™样的背景下，城市规划考研需要更加注重理论与实践的结合，紧跟时代的步伐，不断更新知识体系，才能在竞争中脱颖而出。

深圳最大规模校园设计揭秘，超震撼！ 𐟏렦𗱥œ𓥤–国语学校宝安学校，这个被誉为“巨无霸”的校园设计项目，由华阳国际操刀，展现了深圳校园建设的独特魅力。 𐟌‰ 两校合一，资源共享原本分为两块独立用地的学校，通过规划部门的审批，巧妙地将两地块合并为一所学校，形成了“一校三部”的布局，确保了教育资源分配的公平性。 𐟚— 地上地下双重互联为了缓解校园周边交通压力，设计提出了“地上地下双重互联”的策略。两地块之间通过二层的跨街连板连接，形成南北贯通的共享活动平台。平台上方是学生活动区，下方则是城市道路，互不干扰，保证了道路的通畅。 𐟏›️ 巨型校园，竖向生长考虑到深圳的高密度城市背景，这个项目包含了102个班级，设计从垂直方向寻求突破。首层架空设计，提供了开阔连续的地面空间，保证了户外活动的连续性。地下空间则用于礼堂、体育馆等辅助功能，通过下沉庭院引入阳光和空气，最大化教学空间的同时，提升了空间品质。 𐟎�다𝓢€œ剧院”般的运动场在小学地块，200米运动场被创新性地放置于教学楼中间。设计师从古老剧院中获得灵感，将讲台与升旗台打造为视觉核心，形成了有向心性和仪式感的综合活动空间。整个操场如同立体的超级“剧院”，可容纳大型集会、表演、展览等活动，为学生提供了自由探索的空间。 𐟌ˆ “流动”的校园空间通过层叠的内退台设计，打破了建筑的封闭感，将活动空间融入各个使用楼层。小学地块的架空空间由地面逐级延伸至各个楼层，通过空间上的减法处理，获得了流动的活力空间。学生们的课间活动不再受限于局促的走廊空间，更加自由、放松。 𐟓𘠥𛺧푦‘„影李逸、吴智鑫两位摄影师捕捉了校园的精彩瞬间，展现了这座“巨无霸”校园的独特魅力。

UCL景观建筑设计项目：公园重构的未来在当前的城市背景下，我们开始对传统的公共公园模式进行批判，并提出了一个新的概念：“公园”不仅仅是一个名词，更是一个动词。这意味着我们不再只是创造那些封闭和隔离的景观，而是将“公园式”的空间品质应用到城市空间中。 Rectory Farm位于希思罗机场附近，是一片废弃的农业用地。2017年，Hounsow委员会批准了一项提议，计划在该地挖掘矿物，用地下仓库取代，并用一个新的公园覆盖现场。这个项目质疑了传统意义上的公园是否适合这个场地。我们设想了一个替代现有教区农场提案的选择，新的景观融合了该地区的三个关键要素：物流业、郊区住房和自然环境，并鼓励这三者之间更丰富的互动。这种景观的人工性质，以及工业和住宅的包容性，为将自然与服务结合起来提供了挑战和机遇。绿色空间不仅提供了处理通风、照明和热舒适的服务系统，还成为了能够过上公园般城市生活的基本基础设施。

西方古代城市规划思想总结西方古代的城市规划思想丰富多样，从希波丹姆模式到古罗马的规划理念，再到维特鲁威的《建筑十书》，每一阶段都反映了当时社会的文化背景和政治需求。𐟏›️ 希波丹姆模式：几何与秩序的追求 𐟓 希波丹姆模式以方格网道路系统为骨架，城市广场为中心，体现了古希腊时期的民主文化。这种模式寻求几何图像与数之间的和谐，以及秩序的美，在希波丹姆规划的米利都城中得到了完美的体现。营寨城：战争与防御的产物 𐟏𐊨奯襟Ž是因为战争需要而修建的方形城堡，其路网呈棋盘状，十字干道的设计使得城市布局更加紧凑和有序。马塔的带形城市：交通与生活的平衡 𐟚— 马塔的带形城市以交通干线为布局主脊，生活用地和生产用地平行布置，居民的日常上下班沿着交通干线流动，形成了独特的城市形态。古罗马：世俗化、军事化与君权化 𐟏𐊥䧽—马的城市规划体现了世俗化、军事化和君权化的特征，其城市布局注重实用性和功能性，同时也体现了当时社会的政治和文化背景。维特鲁威与《建筑十书》：理论总结与影响 𐟓š 维特鲁威的《建筑十书》是第一部完整的建筑学和城市规划理论总结，内容包括城市选址、建筑物选址、街道布置与广场设计等，对后来文艺复兴时期的城市规划产生了深远影响。巴洛克：秩序与运动的结合 𐟎芥𗴦𔛥…‹的城市规划典型做法是彻底抛弃中世纪的自然、随机空间格局，通过建立整齐、具有强烈秩序感的城市轴线系统，来强调城市空间的运动感和序列景观。这种设计手法有助于把不同历史时期、不同风格的建筑物联系起来，构成一个整体的环境。社会组织方式：公司城与个人城 𐟏 在城市社会组织方式上，“公司城”旨在建立劳资双方和谐的关系，而“个人城”则强调居住单元的相互独立和富人的生活形态。城市特性：经济与社会秩序的平衡 𐟏™️ 城市特性试图保持城市的经济活动和社会秩序，同时结合乡村的自然幽静环境，是一种折中方案。这种理念影响了后来西方国家新城运动（卫星城运动）和中产阶级郊区化运动。《雅典宪章》：现代城市规划的诞生 𐟌† 《雅典宪章》产生于20世纪上半叶，反映了现代建筑运动对现代城市规划的基本认识和思想观点。它提出了“功能分区”的思想，将城市活动划分为居住、工作、交通、游憩四大类型，强调城市规划是一种基于长、宽、高三度空间的科学。《马丘比丘宪章》：对《雅典宪章》的批判与继承 𐟏›️ 《马丘比丘宪章》的目标是将《雅典宪章》中分开的城市和建筑部分重新有机地统一起来，强调它们之间的相互依赖性和关联性。它宣扬社会文化论，认为物质空间只是影响城市生活的一项变量，而起决定作用的是城市中的各类群体、社会交往模式和政治机构。这些思想和理念不仅影响了西方城市的规划和发展，也对后来的城市规划实践产生了深远的影响。

东华大学环境设计毕业作品：乌托邦之城 𐟎“ 大家好，今天我要和大家分享一个非常棒的环境设计毕业作品，来自东华大学的学长，他不仅以专业第一的成绩保研，还获得了上海市汇创青春一等奖和首届全筑杯一等奖。厉害吧！ 𐟔堨ƒŒ景：从伊甸园到天堂，从《理想国》到《乌托邦》，人类一直在用智慧和双手改造现实世界的同时，也在描绘着一个平行世界的可能。这个平行世界，我们称之为——乌托邦。乌托邦不仅是一种形式，更是人类对终极建筑的渴望，对物质环境和谐生活的向往。 𐟌† 城市发展与乌托邦：人类的城市发展和文化历程，或许就是一部乌托邦的进步史。然而，如今的城市面临着人口饱和、用地紧张、空间局促等问题。城市机能的高速运转使得生活节奏加快，居民的生活质量在一定程度上被压缩、重叠。在这个时代，每个人心中都怀着一个乌托邦的梦想。 𐟌🠥…𑤺뤹‹城的构想：在近未来的时空，必然会出现一种基于“共享”建立起来的城市。在那里，人们不需要货币，回归到以农业为经济基础的状态，自给自足，供需平衡，邻里和睦。人人平等地享有并利用资源，共同维护这个城市。一个共享之城，一个立体之城，一个乌托邦之城。 𐟏™️ 设计灵感：本设计在空间上的灵感来自谢尔宾斯基三角形，利用分形的概念。摩天楼的整体空间被内化为众多形态相同的金字塔形体。地上与地下空间是对称分布的，既保证了摩天楼的坚固性，又均衡地安排了空间。 𐟌𞠥…𑤺매𞥌𚤸Ž农业生活：在共享社区中融入农业生活的特点，社区不仅是生活场所，更是生产基地。以生产与生活相结合为中心，创新社区生活模式；以居民自治的管理方式代替社区机构管理，居民自发在社区内完成资源和信息的共享；取消汽车在社区内的使用，利用设备完善社区内交通方式；在家庭层面上，完善多元化的主体，支持青年创业使共享社区更加活跃。 𐟒ᠦ€𛧻“：这个设计作品不仅体现了对未来城市的深刻思考，还展现了对和谐生活的向往。在这个共享之城中，每个人都能找到属于自己的位置，共同创造一个美好的未来。

平房乡规划：打造宜居宜业的活力新亮点 𐟓… 规划背景平房乡的规划以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》和《朝阳分区规划(2017年-2035年)》为指导，旨在实现绿隔地区的城市化目标。通过减少建设用地、增加大尺度绿化、改善农民回迁安置条件、发展集体产业、完善基础设施、提升民生保障等措施，打造宜居宜业的活力新亮点。 𐟓 规划范围本次规划涉及平房乡中部CY00-0319、1103、2106、2107街区，用地面积约12.0平方公里。 𐟌🠥ŠŸ能定位与发展目标功能定位：借助朝阳站及多条轨道线路、道路系统支撑带动，高质量推进绿隔地区城市化建设，构建蓝绿融合的河湖和绿地系统，将平房地区建设成为产居交融、城乡交往、蓝绿交织、内外交通的朝阳中部活力绿色高地。发展目标：到2027年，第一道绿化隔离地区城市化建设基本完成，郊野公园与城市公园社会效益稳步提升，高品质回迁安置住宅、集体产业项目基本建成，三大设施服务水平显著完善。到2035年，产业与居住功能配置更加优化，城市与绿隔地区发展更加融合，生态空间品质更加优越，对内对外交通更加便利，打造宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的新亮点区域。 𐟏™️ 发展蓝图以文兴业、打造融合发展新亮点：紧抓北京国际消费中心城市发展机遇，打响潮流时尚、年轻多元的特色品牌，着力打造区域消费中心、花园商务示范区、城市轻休闲目的地，形成重点地区设计引导，实现朝青商圈品质提升。宜居宜学、推广优质活力新社区：完善回迁安置等绿隔实施任务，提供高品质、多类型的居住空间供给，保障基础教育、医疗卫生、养老助残、文化体育、城市安全等各类公共管理与公共服务设施落地实施。水绿交融、织补安全游憩新生态：规划恢复河段明渠形式，统筹治理污水入河现象，打造水清岸绿的河湖环境；落实绿隔总体空间结构，构建连续贯通的生态安全格局基础，实现非建设空间精细管理与质量提升；将绿化空间向周边渗透，形成四级绿色空间开放体系，实现“300米见绿、500米入园”的高品质绿色空间建设。 𐟚— 综合交通规划规划提升区域对外通道能力，加强对外交通节点的集散效率，实现与首都功能核心区、城市副中心、东坝及定福庄边缘集团等功能区的高效便捷联系。优化部分道路线位，进一步加密城市支路和街坊路，充分满足生活服务功能。多路径补充社会停车场，分类塑造活力共享的街道空间，改善交通出行环境。 𐟓Œ 备注本规划为方案阶段成果，最终以规划审批为准。图中规划范围以外的网络、绿地、水域等情况仅为示意，不反映规划范围外的实际情况。

6种建筑加建手法，提升空间体验！ 𐟔˜ 在城市更新的背景下，通过建筑加建不仅可以缓解用地紧张，还能通过再设计利用原有基础和材料，实现环保节能。同时，加建还能保留珍贵的历史信息，提供有趣的空间体验。在加建过程中，需要考虑结构处理和新旧之间的连接关系。以下是6种常见的建筑加建手法： 1️⃣ 相似体块加建：保留建筑的高度或主要立面等要素的统一性，在此基础上进行材料变化。 2️⃣ 差异体块加建：在协调的基础上产生对比变化，体现新旧之间的差异。 3️⃣ 形成韵律：通过增加相似要素的体块，重复形成具有韵律的建筑群体；群体中可以以原有建筑作为核心。 4️⃣ 体块包围：常见的手法有新日并置，新加建体块可以以包围的方式形成以旧建筑为中心的空间布局。当原有建筑体块分离时，加建体块的放置也可以起着连接的作用。 5️⃣ 内部空间加建：在原有建筑内部空间大而空时，如大跨结构的工业建筑改造，对内部空间进行加建，丰富体验，提高使用率。 6️⃣ 垂直方向加建：通过悬挑、穿插、错动等方式，新建体块可以在垂直方向上包围体块，形成更为完整的空间。通过这些手法，可以创造出既符合现代审美又保留历史韵味的建筑作品。

北京林业大学景观设计：溪山行旅的灵感之旅 𐟏ž️ 项目背景北京林业大学校园内的新景观——“溪山行旅”，围绕着新建的教学和科研大楼——学研中心展开。这座建筑位于校园的东南角，东、南两侧紧邻城市道路，U型的建筑体量朝向校园，形成了一个半开放式的方体内院空间。 𐟌🠨†念 “溪山行旅”的设计灵感来源于中国北宋画家范宽的《谿山行旅》图，这幅画作体现了自然与人和谐朴素的辩证关系。溪山行旅，在山水之间行走体验，正是北京林业大学师生在天地间上下求索的心灵写照。 𐟌𓠦™﨧‚语言的转译与建构北京林业大学的办学理念“知山知水，树木树人”被转译为景观的核心语义。它包含四个重要的对象：山、水、树、人，最终将其归纳浓缩为“溪山行旅”四字。 𐟏ž️ 叠涩状的建筑语言在建筑的各个部分重复使用，成为建筑的主要形态特征，这将成为景观符号的主要语源之一，以形成景观和建筑共同的语汇体系。 𐟌🠥䍦‚的城市环境、紧凑的校园用地、庞大的建筑、复杂的结构、严苛的防水要求以及有限的日照，给景观带来了巨大的挑战。 𐟌𓠦ƒ𓨦了解更多关于“溪山行旅”的设计理念和细节，可以阅读蔡凌豪老师的文章《溪山行旅——景观语言转译与建构》（选自《风景园林》2016/2）。

买房选区位：规划落地难？看这些关键点！买房选区位这事儿，真的是一门学问。今天咱们继续聊聊那些关于规划落地的事儿，看看为什么有些地方的发展总是慢半拍。各区的历史背景 𐟓œ 首先，每个区都有自己的历史背景。这就好比每个人都有自己的成长经历，决策方、规划方、执行方和土著们对这些地方的认知都会带有主观色彩。如果这个地方有传奇色彩，大家都觉得有希望，那自然皆大欢喜。但如果历史背景复杂，比如发展用地有限或者其他原因，决策方和规划方希望空间更新、人才更替，但执行方和土著们心有顾虑，那就麻烦了。各区的产业基础 𐟏튊其次，产业基础也是一个关键因素。那些能促成规划落地的地方，往往是因为产业升级已经做好了从量变到质变的发展准备。比如依托大学城（985、211、国家重点学科、国家重点实验室）的产学研一体化优势，或者市政府无保留的制度支持、财政倾斜。成规模的净地 𐟌𞊊再来说说成规模的净地。过去的城市发展，优先选择的都是有大面积农田的地方，因为便于土地整理、便于补偿（且少）、便于做规划、可快速开发。而现在，耕地红线、土地征收难度大增的城中村、污染用地（原重工业区）、国企用地、部队用地、军用机场用地等，都会阻挡开发建设，规划落地自然就慢。排雷区：多区交汇地带 𐟚늊最后，那些多区交汇地带或板块，除非自身有独特资源优势，不然看似紧邻高能级城市圈层和板块坐拥各区资源，实则远离各行政区核心，容易沦落为发展真空地带。别相信跨行政区、跨江河、跨铁路线等阻隔还能有带动作用，没有资源置换，没法突破行政管理和行政考核边界，实际就是发展边缘。但就买房来说，只要有地铁线和站点，这些地带也可以算是洼地。小技巧：看规划图上的大型设施 𐟚‡ 买房时，别忘了看看规划图上的大型设施位置，比如高铁站位置、地铁线走向、省市政府搬迁计划、新开挖和新建设的大湖大公园、省市文化体育设施等。这些设施有两个特征：人流的高效流动和政府力量打造城市形象。不用过分关注机场和大型主题乐园 ✈️ 至于机场和大型主题乐园的位置，个人觉得不用过分关注。机场选址论证周期长、周边各种建设限制、空港自身发展以物流为主；而大型主题乐园对运营方要求高、引人留人消费大都只在乐园里面发生，对周边辐射带动能力实在有限。总之，买房选区位这事儿，真的是要多看多问多研究。希望这些小技巧能帮到你，找到一个适合自己的好地方！

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