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港资背景房企权威发布_港资房地产(2024年12月精准访谈)

内容来源：蜂巢动画所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

港资背景房企

陆家嘴新地标：嘉盈峰的奢华与独特设计嘉华集团，这家历史悠久的港资房企，在陆家嘴推出了一个新的标杆项目——嘉盈峰。这个项目紧随老静安的嘉天汇和徐汇的嘉御庭之后，再次展现了其在高端住宅领域的卓越实力。 𐟏 户型设计：嘉盈峰的户型设计非常适合在陆家嘴工作的金融精英们。项目共有106套住宅，户型面积跨度较大，90-120平方米的户型占比超过60%。详细的户型配比可以参考图四。 𐟏⠥𛺧푩㎦ 𜯼š这个项目与全球五大建筑事务所之一的Aedas合作，采用了围合式布局，呈现出独特的“C”字形设计。与区域内其他豪宅不同，嘉盈峰的外观设计更加时尚前卫，采用了空中花园和晴空绿廊的设计，外立面采用波纹式现代风格。嘉盈峰不仅在户型设计上独具匠心，其与Aedas的合作也使得这座建筑在陆家嘴地区显得格外引人注目。对于那些追求高品质生活的人们来说，这里无疑是一个理想的居住选择。

老牌港资房企再换帅

12月市场动态：涨跌互现 𐟌Ÿ 大背景：自2021年12月中旬以来，尽管货币环境宽松且政策旨在稳增长，但股票市场却出现了大幅下跌。 𐟔 分析：市场普遍认为，美国通胀超预期上升和美联储加快退出货币宽松是股市调整的外部因素。然而，国内汇率强势、利率下行以及沪深港通资金流动性较好，这些因素共同作用，使得市场走势相对稳健。 𐟏⠦ˆ🤼动态：2021年下半年，去杠杆政策使得房地产企业的脆弱性暴露，产生了流动性压力。自12月中旬以来，房地产板块小幅上涨，银行板块则轻微调整（相比大盘的大幅下行），这表明风险相对较小。房地产风险主要集中在海外中资美元债、信托和理财等影子银行体系内。 𐟓ˆ 政策影响： 1️⃣ 政府通过基建和地产政策来稳定经济增速，这导致了高杠杆、债务风险累积以及房价上涨。同时，基建和地产需求的过度透支使得基建难以找到足够数量符合收益要求的项目，地产需求也呈现疲态。 2️⃣ 信用扩张的重要基础是外汇占款投放，地产和基建是信用扩张的载体，支撑银行（及影子银行）资产负债表的扩张。 𐟓‰ 短期分析：信用扩张受到压制政策降杠杆、防范和化解风险背景下，传统政策难以刺激需求；未来信用扩张需要新的工具与渠道。除了经济发展目标，共同富裕、防范资本无序扩张、碳达峰等政策也影响越来越大，对企业和资本市场产生影响，需要围绕新政策和政策工具衡量处理政府与市场的关系，未来有不确定性。 𐟓ˆ 长期分析：信用扩张确定扩张信用和降低利率是确定的。中国快速增长确定：出现重大技术、商业模式变革的领域，如高端制造、新型服务领域升级转型（电动汽车、可再生能源、电子制造、医疗养老服务）。政策纠偏：去杠杆--能耗双控、打破刚兑--控制地方隐性债务。市场估值：沪深300指数的估值处于过去十年的中位数略高，动态市盈率则处于20%分位的较低水平，预期超过疫情前2019年，市场处于合理位置，考虑信用扩张和政策不确定性则处于偏低位置，需要注意权衡风险与收益。

临港新片区预售资金监管政策解读购房者最担心的事情莫过于购买的房屋烂尾或无法按时交付。在当前以恒大为代表的房企频频暴雷的背景下，安全问题成为头等大事。在恒大暴雷后，多个城市加强了预售资金监管政策。然而，上海并没有单独的预售资金管理办法，而是参考《上海市房地产转让办法》，其中没有明确的定量描述，对监管额度、损失认定和责任承担也没有给出标准。临港新片区在这方面走在了前列。2021年1月，临港新片区管委会发布了《临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导意见（试行）》。今年3月23日，临港管委会再次发布《关于进一步加强临港新片区房地产项目预售资金监管工作的通知》，进一步加大了对住宅预售资金的监管力度。那么，临港新片区的这些政策是如何确保开发商能够如期交付的呢？房屋预售款全部纳入监管账户 𐟏抨𔭦ˆ🤺𚧼𔧺𓧚„定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，必须全部直接存入监管账户。每个预售许可对应一个唯一的监管账户。监管银行需要逐日登记网签备案合同，核查比对实际入账金额与应入账款项，确保自然人购房者的首付款及其他预付款、购房款、后续的按揭贷款等回笼到监管账户。开发商需将监管相关规定资料在售楼处明显位置公示。规范预售资金的支取 𐟒𜊥…𓤺Ž监管资金额度，一般是核定预售金额的一定比例，或者是核定竣工所需的建安成本上浮一定比例。临港新片区对预售资金监管的具体标准和额度没有明确规定，但在监管额度内资金的使用十分严格。监督管理方面 𐟔 新颁布的政策制定了“重点项目时报、认购签约期日报、一般项目月报”的过程管理体系，保障资金监管体系的落地。明确违约责任与处罚办法 ⚖️ 许多城市的预售资金监管政策在操作层面会被不良开发商钻空子，甚至和银行串通，违规挪用资金。临港新片区预售资金监管政策对监管银行开设白名单，对违规开发商予以暂停网签、纳入黑名单、法律追责、司法处理等对应处罚。在这样的强监管政策下，临港预售住宅不能交付的风险降到了最低，买新房基本不用担心住宅烂尾的问题！临港新片区的这些举措值得点赞！

地产13年：从Swatch到金劳放假在家整理房间时，我意外发现了一些“时代的眼泪”——那些记录着我初入职场虚荣心的配饰。除了万元以下的手表，还有蒂凡尼的银饰、施家的水晶等，这些都是当年白领丽人的标配。当然，与现在入行四五年的同事相比，我的配置还是有些差距。我发现，买表的迭代过程仿佛是我十三年的职业生涯的缩影。刚入职场时，我戴的是学生时代的Swatch，800多的Swatch、1k的DW、5k的天梭、8k的浪琴，再到25k的卡家坦克、35k的万宝龙、95k的金劳。就像从管培生、主管、助经、经理、高经到总监，我算是踏着地产行业黄金时代的尾巴进来的。从本市头号民企，到港资开发商，再到著名的头部高周转房企，我的升职速度算不上快（地产行业30岁出头做到总监，40岁的总经理比比皆是）。因为一直没换赛道，也不肯换城市，所以在总监的岗位上已经快四年了，估计也升不上去了。看着四周，当年一起做策划的伙伴们，有的转行做营销，赚得盆满钵满，一路高升或者戏剧性跌落；有的结婚生孩子，转行卖保险；还有的选择创业。地产行业断崖式下跌，全世界都知道，多少万人被挤出、离开、待业。我没被行业淘汰，还能在39岁跳槽成功，算是很幸运了。现在，我对买包买表换车一点兴趣也没有。手表右边三只换着戴，小米手环才是我的日常选择。大牌包有十几个，说实话，买到十个以上，特别是拥有了CF以后，兴趣就寥寥无几了。车已经换到第三辆了，没兴趣再升级。在同一城市里一个行业呆久了，没有这些马鞍傍身，人站出来也是不怯场的。唯一对房子还有执念。刚刚割肉卖了一套，成交周期长达两年。现在住得也不够舒服，而且还在阴跌。但是手里所有的钱加起来也不够在原地段置换，哪怕换套本小区二期的大户型二手房。奋斗得有些迷茫，但也在不断前行。

变天了，港资房企也变天了

李嘉诚 7.6 折抛售北京在售物业，具体情况如何？李嘉诚为何特价抛售房源？近日，市场传出消息，李嘉诚旗下位于北京朝阳区的高端住宅项目“御翠园”以低于市场价格的7.6折折扣推出新一批特价房源，售价为7.5万-7.6万元/平方米，远低于项目的备案价9.07万-9.97万元/平方米。这一调整引发了购房者的高度关注和热议。据了解，这批特价房源包含约50套140-180平方米的大平层与联排别墅，目前这几类户型仍在售。项目售楼人员表示，打折主要是出于市场环境的考虑。尽管“御翠园”地处北京东四环，区位和品质优越，但当前楼市整体需求不足，因此采取了更灵活的定价策略。然而，市场反应并不简单。有分析指出，虽然“御翠园”售价确实打了折，但因其20多年前拿地、较低的楼面成本，李嘉诚仍可获取巨额利润。 “李嘉诚式”囤地策略：借“周期”制胜 “御翠园”项目早在2001年便已购得土地，当时的地价仅约1750元/平方米。李嘉诚此后采取了“开发-缓售”的策略，项目建设时间跨度超过20年。期间，随着北京房地产价格大幅上涨，该项目逐步分期推出，顺利从市场中获取可观的增值收益。直至近年来内地房地产市场进入调整期，李嘉诚加快抛售资产步伐，部分业内人士认为这符合其一贯的投资周期策略——“在周期高点出售资产”。近期他不仅抛售“御翠园”，还减持了内地其他项目的股权，如邮储银行股份。李嘉诚的策略在于“只赚周期中的大部分收益，不赚最后一块铜板”。这一理念源于其对市场波动和政策变化的敏锐洞察，他历来选择在高位出售，在低谷买入。“周期”操作帮助其避免了高杠杆、高风险的压力，同时实现利润的最大化。业内人士认为，李嘉诚的退出和定价策略反映了香港地产商在内地的典型投资手法，也是近年来多家港资地产商纷纷减持内地物业的缩影。市场降温和购房逻辑的转变虽然“御翠园”此番降价动作激起了大量买家兴趣，但业内普遍提醒购房者需理性对待此次折扣。一位不愿具名的分析师指出，“备案价作为指导价，并非反映实际市场成交价，当前周边二手房价格在7万-8万左右，御翠园打折后价格只是回归合理区间。”此外，“御翠园”的户型设计更接近十几年前的风格，面积偏大、布局有限，相较于当前流行的“眼睛户型”设计，吸引力相对有限。分析指出，北京核心地段的新房供应一直紧俏，但购房者需求正逐渐回归理性。市场变化、限跌令等政策因素叠加之下，曾经广受欢迎的“囤地升值”策略正在逐步失去吸引力。某房产中介人员表示，“虽然现在有很多大佬尝试低价出货，但当下的购房者更加理性，看重地段和价格的平衡，简单的折扣不再能快速吸引到大量资金。” 后市展望李嘉诚旗下“御翠园”此次折扣带来的热议折射出市场对北京房地产降温的关注，也再次引发了业界对港资房企的操作逻辑及未来动向的探讨。随着房地产市场逐步回归理性，如何在变动的市场中实现资产的稳定增值和流动性，成为开发商的重要考验。在需求不足、政策导向明确的大环境下，未来可能还将有更多开发商以不同的方式调整策略。

港资房企也扛不住了

泰丰千语庭：你不知道的真相嘿，大家好！今天咱们来聊聊位于佛山禅城澜石地铁口的泰丰千语庭项目。这个楼盘最近可是人气爆棚，但开发商没告诉你的那些事儿，咱们可得好好扒一扒。开发商背景 𐟏⊩斥…ˆ，泰丰千语庭是由深圳的泰丰集团开发的。这个集团在财务上可是相当稳健，属于绿档达标房企。它们主要在深圳、佛山、惠州和中山等粤港澳大湾区城市开发项目，已经有过总建筑面积超过200万平米的历史。交通便利 𐟚‡ 说到泰丰千语庭的地理位置，那真是没得说。距离广佛线澜石地铁站只有500米左右，一站到新城，四站到祖庙，再一站就能到魁奇路站换乘佛山地铁2号线。广佛线还能直通广州荔湾，交通真的是超级方便。商业配套 𐟛️ 生活便利性也是泰丰千语庭的一大卖点。项目500米范围内就有悠方商场，步行不到10分钟还能到新DNA和世博广场等大型商业体。3公里左右还有王府井紫薇港和创意产业园，吃喝玩乐一应俱全。教育资源 𐟎’ 孩子的教育问题也不用担心。项目南侧就有明珠幼儿园和省一级学校澜石小学，周边1公里内还有新蕾塘头学校、黎涌小学和澜石中学，从幼儿园到高中都不用愁。不利因素 𐟚늤𘍨🇯𜌥‡᤺‹都有两面性。泰丰千语庭的地块比较小，规划建设5栋楼，容积率高达3.5%，对于高层住宅来说，这个容积率有点高。而且小区内缺少泳池和会所等配套设施。另外，对面有色金属市场会有卡车出入，5栋旁边还有个加油站，选择户型时需要慎重考虑。价格 𐟒𐊨ﴥˆ𐤻𗦠𜯼Œ2021年7月泰丰二进佛山，拿下澜石地块，楼面价14510元/平米。现在均价在2.1-2.3万/平米之间，不过有低首付政策，对于资金预算不足的朋友还是比较友好的。总结 𐟓 总的来说，泰丰千语庭在城南的居住氛围、环境和配套上都不错，自住完全没问题。如果你是需要在广佛线通勤的朋友，这里还是值得考虑的。不过，投资客户还是要慎重！想了解更多楼盘信息的朋友，欢迎找我了解哦！好了，今天的分享就到这里，咱们下次再见！

拿地20年，李嘉诚在北京最后一个项目降价2万元/平方米开售来源：经济观察网记者田国宝 10月29日上午，位于北京市朝阳区姚家园的御翠园售楼处人头攒动，前台登记处、沙盘前、销售展板前挤满了看房人。售楼处外，几名带看人员注视着过往的车辆和行人，稍有人员驻足，带看人员便会迎上去推销；售楼处内，几名案场销售人员整齐地坐成三排，听到前台叫号，带着微笑快速前往迎接登记完的客户。一位销售人员告诉经济观察网，御翠园项目于10月26日开盘，因降价2万元/平方米销售，引来大量客户。周末两天，每天有2000多名客户看房，认购量还没统计，不到四天认购量预计超过150套。御翠园由港资房企和记黄埔地产集团（下称“和黄地产”）开发，这是和黄地产在北京最后一个项目。从拿地至现在，项目整体已经开发20年。北京市规划和自然资源委员会信息显示，2016年6月，御翠园项目所在土地的出让信息变更，合同地价款为4399.2万元，规划建筑面积为17.3万平方米，按此数据计算，楼面价为254元/平方米。在带看过程中，如果有客户询问开发商的背景，销售人员会告诉他们，这是李嘉诚的企业。降价促销御翠园项目由8栋高层和17栋联排别墅组成，共有1252套房源。根据预售计划，项目分四期开盘，本次是第一期，有3栋高层和6栋联排，共计473套房子。御翠园第二期计划于2024年12月开盘，共计推420套房源；第三期计划于2025年4月开盘，共计推335套房源；最后一期计划于2025年10月推出，共24套房源。销售人员说，项目将于2025年5月交付。北京市住建委公示的信息显示，御翠园一期于2023年7月18日取得预售许可证，高层房源396套，分140平方米和185平方米两种户型，备案均价9.8万元/平方米；联排别墅77套，分345平方米和400平方米两种户型，备案均价9.14万元/平方米。上述项目销售人员说，取得预售证时，正值楼市下行阶段，由于项目价格相对较高，蓄客不理想，所以一直没有对外销售。9月24日一系列楼市新政发布后，项目方觉得应该抓住机会出货。早在开盘前，御翠园已经通过中介和渠道蓄客。10月25日晚间，相关销售人员开始密集通过电话联系客户看房，项目推广资料在各个房地产团购群大量转发。根据渠道销售人员发布的内容，御翠园销售均价7.6万元/平方米，比9.6万元/平方米的备案均价便宜了2万元/平方米。按照最小140平方米户型计算，平均每套房比备案价少280万元，因而吸引了大量购房者关注。一位参与御翠园分销的渠道负责人告诉经济观察网，10月26日开盘当天，由于看房客户太多，售楼处不得不排号限流，拿到号才能进入售楼处。根据项目方要求，客户认购房子需要缴纳50万元认购金，并限定14天内缴清首付款。该渠道负责人介绍，一些没有预约的客户前来看房，需要现场排队，一般需要等待两小时左右，排队的客户从售楼处排到门外。由于周末看房人太多，认购量超出预期，10月28日，御翠园的销售均价从7.6万元/平方米上调至7.8万元/平方米，并于10月29日下午进一步上调至8万元/平方米。动态调价开盘以来，御翠园售楼处每天公布一批特价房源，10月29日的特价房源共有25套，售价区间在1148万元—3744万元，与备案价相比，销售总价优惠197万元—432万元，平均优惠折扣为14.2%。高层房源中，140平方米户型销售均价普遍在8.2万元/平方米左右，比备案价低16.9%；185平方米户型平均售价在8万元/平方米左右，销售中有两种折扣，分别比备案价低17.5%和15%。联排别墅平均售价也超过8.2万元/平方米，其中345平方米户型有两种折扣，分别比备案价低10.5%和8.5%；400平方米户型售价比备案价低5%。综合算下来，御翠园10月29日的平均售价比开盘前公布的7.6万元/平方米均价上调了6.6%。可供对比的是，与御翠园相邻的逸翠园二手房成交价在6.9万元/平方米—7.5万元/平方米，带露台或花园的成交价在8万元/平方米—8.5万元/平方米。逸翠园项目同样由和黄地产开发。御翠园销售人员说，10月29日，140平方米的特价房源已经被认购完，销售人员建议再释放一批房源出来，但项目相关负责人告诉销售人员，完成调价后再进行释放。上述渠道负责人说，御翠园开盘以来，周末每天认购量在50套左右，带看成交比在约30：1；10月28日和29日，由于涨价及工作日原因，认购量开始下降，两天认购量预计在七八十套。在他看来，御翠园的优点和缺点都较明显。优点是港资开发商注重品质和服务，房子质量不会太差，物业服务好，加上优惠折扣大，具备较高性价比；缺点是由于拿地较早，外观、户型、园林等设计相对老旧，与当前流行的设计理念“没法比”。销售人员介绍，御翠园185平方米户型的得房率为82%，140平方米户型得房率为76%，联排别墅的得房率超过90%。历经20年 2004年9月，和黄地产在北京朝阳区姚家园拿下三幅土地，用地总面积26.5万平方米，建筑面积43.8万平方米。三幅土地分别被开发成逸翠园、御翠尚府和御翠园三个项目，项目配建了养老、教育等设施。 2005年7月，逸翠园项目取得预售证开始销售，销售均价9000元/平方米左右。2007年底，该项目的现房备案签约均价在1.5万元/平方米左右。 2011年11月，御翠尚府取证开始销售，均价2.9万元/平方米。到2014年项目现房销售时，签约价已经达到5万元/平方米左右。 2021年，御翠园以12万元/平方米均价申请预售，但未获批。 2022年底，御翠园项目一度启动蓄客，并计划于年底取证，最终不了了之。一直在到2023年7月，御翠园拿到一期预售许可证。不同于逸翠园和御翠尚府一次性拿证，御翠园一期只申请9栋楼的预售许可证。但由于市场未稳，项目一直没有正式对外销售。从2004年拿地到2024年开盘，御翠园跨时20年之久，经历了2008年上半年房地产最大一轮上行起点，也经历了2023年下半年房地产向下的转折点。2024年9月24日的系列新政发布后，房地产市场成交再次出现好转迹象。一位中介人士介绍，10月以来，北京楼市成交量大幅上升，二手房由于价格相对较低，成交要远远大于新房。御翠园由于拿地较早，虽然折价销售，但溢价依然可观。御翠园一期批准预售面积为9.32万平方米，占项目住宅可售面积的37.4%，按照10月29日售价计算，一期可销货值在76亿元左右，预计整个项目可售货值超过200亿元。

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